Organizace činnosti v domech po 1.1.2014
V domech, kde do 1.1.2014 nevzniklo společenství vlastníků jednotek , činnosti v domě organizuje a zajišťuje družstvo prostřednictvím správce domu, který je zaměstnancem družstva.
Správce domu mimo běžné provozní činnosti svolává schůze domu, na kterých se řeší záležitosti domu. Pozvánku na schůzi vyhotovuje členské a bytové oddělení družstva (pí Grymová a pí Dvořáková).
Schůze se účastní vlastníci jednotek (včetně družstva jako vlastníka nájemních jednotek), kteří o záležitostech rozhodují hlasováním. Každý z vlastníků má velikost hlasu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu. Manželé - vlastníci mají jeden společný hlas (institut tzv. společného zástupce, který se uplatní i u spoluvlastníků).
Vlastníci jednotek, kteří se nemohou schůze zúčastnit, se mohou nechat zastoupit zletilou osobou, pokud jí vystaví podepsanou písemnou plnou moc k zastupování.
Nájemce zastupuje zmocněnec družstva, kterého zastupováním pověří družstvo.
Schůze se mohou (pokud s tím vlastníci vysloví souhlas) zúčastnit i nájemci, nemohou však hlasovat a rozhodovat.
Schůze je usnášeníschopná, pokud jsou přítomni vlastníci , kteří mají většinu hlasů.
Pro přijetí usnesení obecně stačí (při účasti vlastníků s většinou hlasů), pokud pro něj hlasuje většina hlasů přítomných vlastníků, pokud zákon nebo stanovy společenství nestanoví vyšší kvorum.
Pokud družstvo nebo správce potřebuje sdělit uživatelům jednotek informace nebo naopak informace od uživatelů jednotek získat, může správce svolat informativní schůzi všech uživatelů jednotek (vlastníků i nájemců). Na této schůzi však nelze přijímat usnesení.
Od 1.1.2014 nevzniká společenství vlastníků již přímo ze zákona.
V domě, kde klesl podíl družstva po 1.1.2014 pod jednu polovinu, je možno založit společenství vlastníků (za účasti notáře), a to schválením stanov a zvolením statutárního orgánu (výbor či předseda společenství). Společenství vlastníků (zkratka SV) vznikne v tomto případě až zápisem do veřejného rejstříku, současně s přidělením IČ.
Pozvánku na shromáždění vyhotovuje členské a bytové oddělení družstva.
Shromáždění se účastní vlastníci jednotek (včetně družstva jako vlastníka nájemních jednotek), kteří o záležitostech rozhodují hlasováním. Rozhoduje se o záležitostech, uvedených na pozvánce. Každý z vlastníků má velikost hlasu odpovídající jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu. Manželé-vlastníci mají společný hlas (institut tzv. společného zástupce, který se uplatní i u spoluvlastníků).
Podle sdělení notáře, se vlastníci nemohou nechat na prvním shromáždění zastoupit jinou osobou na základě plné moci. Nájemce zastupuje zmocněnec družstva, kterého zastupováním pověří družstvo.
Hlavním cílem prvního shromáždění vlastníků je schválení stanov společenství a volba statutárního orgánu společenství, kterým je nejméně tříčlenný výbor, ledaže stanovy určí, že je jím předseda společenství vlastníků (jednočlenný statutární orgán).
Shromáždění musí být přítomen notář, který osvědčí schválení stanov, v nichž budou jmenovitě uvedeni buď zvoleni členové výboru nebo předseda společenství vlastníků. Osvědčení má formu veřejné listiny.
Pro schválení stanov a zvolení výboru nebo předsedy společenství vlastníků stačí (při účasti vlastníků s většinou hlasů), pokud pro ně hlasuje většina hlasů přítomných vlastníků.
Stanovy musí obsahovat alespoň:
název obsahující slovo „společenství vlastníků“ a označení domu (garáží), pro který společenství vlastníků vzniklo,
sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo nebo není-li možné, na jiném vhodném místě,
členská práva a povinnosti vlastníků jednotek a způsob jejich uplatňování,
určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkční období, způsob svolávání, jednání a usnášení,
určení prvních členů statutárního orgánu,
pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných části,
pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.
Jsou-li schváleny stanovy společenství a zvolen statutární orgán společenství, musí statutární orgán společenství podat nejpozději 30 dnů od shromáždění společenství návrh na zápis do veřejného rejstříku u Krajského soudu.
Teprve zápisem do rejstříku u Krajského soudu vznikne společenství vlastníků a získá právní subjektivitu. Za zápis společenství vlastníků do veřejného rejstříku činí soudní poplatek 6.000 Kč.
Pokud nebudou schváleny stanovy společenství, nebo nebude zvolen statutární orgán společenství, zápis do rejstříku u Krajského soudu nebude proveden a společenství vlastníků nevznikne.
V tom případě činnost v domě bude zajišťována tak, jako u domů, kde nedošlo ke vzniku společenství vlastníků a při rozhodování ve věcech správy se použijí přiměřeně ustanovení o shromáždění vlastníků ve smyslu příslušných ustanovení občanského zákoníku.
V domech, kde k 1.1.2014 činil spoluvlastnický podíl družstva na společných částech méně než jednu polovinu a více než jednu čtvrtinu, je nutno postupovat dle §1200 odst.1 občanského zákoníku, tzn. že společenství vlastníků se založí schválením stanov, ke kterému se vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek.
V domech, kde do 1.1.2014 vzniklo společenství vlastníků, činnost organizuje statutární orgán, kterým je buď výbor společenství nebo předseda společenství.
Shromáždění společenství vlastníků svolá statutární orgán společenství vlastníků. Pozvánku na shromáždění zajišťuje statutární orgán společenství vlastníků.
Shromáždění se účastní vlastníci jednotek (včetně družstva pokud je ještě v objektu jednotka ve vlastnictví družstva), kteří o záležitostech rozhodují hlasováním. Rozhoduje se o záležitostech, uvedených na pozvánce. Každý z vlastníků má velikost hlasu odpovídající jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu. Manželé-vlastnící mají společný hlas (institut tzv.společného zástupce, který se uplatní i u spoluvlastníků).
Vlastníci jednotek, kteří se nemohou shromáždění zúčastnit, se mohou nechat zastoupit zletilou osobou, pokud jí vystaví podepsanou písemnou plnou moc k zastupování. Nájemce zastupuje zmocněnec družstva, kterého zastupováním pověří družstvo.
Shromáždění se mohou (pokud s tím vlastníci vysloví souhlas) zúčastnit i nájemci, nemohou však hlasovat a rozhodovat
Shromáždění je usnášeníschopné, pokud jsou přítomni vlastníci , kteří mají většinu hlasů.
Do 31.12.2016 byla povinnost pro všechna společenství přijmout vlastní stanovy, kterými se od účinnosti přijatých stanov musí řídit.
Přehlasovaný vlastník jednotky má právo, aby usnesení přezkoumal soud. Proto musí být usnesení dobře zformulováno a u každého usnesení musí být uvedeno kolik hlasů (%) bylo pro, proti a zdrželo se. Nedílnou součástí zápisu je prezenční listina s počtem hlasů (%) vlastníků jednotek popř. písemné plné moci, dále písemné podklady pro hlasování, se kterými se mohli všichni vlastníci předem seznámit.
Není-li shromáždění vlastníků usnášeníschopné, je možné o usnesení hlasovat per rollam do 30 dnů od termínu, na který bylo shromáždění vlastníků svoláno.
Hlasování per rollam znamená, že každý z vlastníků obdrží návrh usnesení písemně, k návrhu usnesení uvede zda je pro nebo proti návrhu usnesení, svůj názor stvrdí podpisem a předá statutárnímu orgánu společenství vlastníků.
Po obdržení výsledku hlasování statutární orgán společenství vlastníků uvědomí všechny vlastníky o výsledku hlasování a uvede usnesení, které bylo přijato.
Rozhodování per rollam v jiných případech je možné pouze v případech schválených vlastníky a uvedených ve stanovách společenství.